風聲緊！通州和北三縣的整合規劃即將公佈！北三縣未來三年房價會到多少？
11月16日，廊坊市政府召開瞭“科學規劃引領廊坊城市發展”新聞發佈會。在此次發佈會上，廊坊規劃局明確提出“北三縣規劃聯動北京城市副中心，劃定生態紅線，為北京城市副中心提供發展腹地”。
11月21日，通州區第六屆人民代表大會第三次會議開幕，通州區區長張力兵強調，2018年將完成重點區域行政區劃調整，滿足北京自動分料機推薦市委市政府搬遷過後的需要。積極落實“統一規劃、統一政策、統一管控”的要求，加快與廊坊北三縣實現“規劃一張圖、任務一張表、示范一體化”。
可以預見，北三縣正處於各種勢能有效釋放的窗口期。一個是北京市委市政府搬遷在即，通州行政副中心大規模建設將在明年加速，預計總投資將超過500多個億。另外一個則是通州和廊坊北三縣的三統一規劃即將在年底或者明年年初公佈，北三縣將會陸續承接北京非首都功能的轉移以及人口。
廊坊市政府在10月份的時候就出臺瞭新的北三縣落戶新政，嚴格控制北三縣的常住及戶籍人口的增長，其目的也是為承接北京的產業及人口預留出空間。同時三河市也已經停止瞭房屋的新建改建工程，等待三統一規劃的出臺後，及時調整城市規劃。
很多會員都問我，大山老師，三統一之後，北三縣的房價會到什麼水平？我個人認為要判斷北三縣未來的房價水平，至少要在三個層面上有清晰的認識：
第一，北三縣會改變以往以外地人購房投資為主導的模式，而轉變成為以產業人口、新增就業人口為購房自住為主的模式，未來限購條件會適當調整以適應新的發展規劃。
應該說，目前整個環京的地產模式本質上就是投資為主導，產業空心化推動下的地產模式其實風險極高。2014年燕郊大量在35000單價以上接盤的客戶，其原因就在於不夠理性，過於超前。房產投資的原則永遠是，別人瘋狂時，我控制風險；別人保守悲觀時，我則積極向上。
未來的環京地產，隨著北京非首都功能的疏解，必將從投資為主的地產模式逐漸轉向以自住為主的產業模式，產業中心才是房價中心，環京房價未來肯定將會更加理性和沉穩，一句話北三縣未來一定會把人和產業留在北三縣！
因此我個人判斷，未來三年，北三縣的限購條件不會徹底放開（放開會導致投資過度），但是肯定會局部調整來適應新的發展規劃（讓產業人口能夠進來，讓通州的人能夠進來）。
第二，北三縣作為北京行政副中心的發展腹地，將會成為北京行政副中心的人口居住地，區域軌道交通規劃非常值得期待，其房價水平必將與北京行政副中心形成聯動關系。
北三縣與北京行政副中心的關系，本質上就是一個中心和腹地的一體化關系，毫無疑問未來通州地鐵必將通過北三縣，否則就根本談不上所謂的中心和腹地的一體化關系，更談不上所謂的三統一原則的實現落地。
平谷線的燕郊，6號線的大廠及八通線的香河北，極有可能會形成三橫一縱的軌道交通規劃格局。
因此通州和北三縣的三統一規劃，最關鍵的還是在於軌道交通規劃，隻有理順瞭交通規劃，才能實現人流、信息流和物流的一體化。當年的通州房價能夠起來，最關鍵還是在於八通線的開通，讓通州成為真正的CBD後花園。
第三，北三縣和行政副中心的示范一體化，還在於資源的共享和引入，尤其是重點教育資源和醫療資源，也將成為通州和北三縣三統一的主要內容。
通州目前在攪拌機推薦教育資源和醫療資源上，已經將北京核心區的資源做瞭大量的引入，包括安貞醫院、友誼新華醫院、皇城根小學及育民小學等，都將在2018年實現落地。
而未來，北三縣也必將引入通州行政副中心的重點教育資源及醫療資源，實現合作辦學或合作辦醫，整個北三縣的教育水平及醫療水平將會明顯得到提升，從而成為京津冀協同發展的重點示范區。通州和北三縣要打造成為京津冀協同發展示范區，教育和醫療的資源協同肯定將是必不可少的。
綜上所述，大山老師判斷，未來三年，北三縣房價肯定將會向通州行政副中心整體對標，這個比例大概在30%-40%左右（當年CBD房價8000時，通州房價在3000元，比例為37%左右）。
通州行政副中心未來三年，房價肯定將會站在10萬的均價水平，因此如果按照這個水平來基本預判，我個人認為，北三縣未來三年（2020年）的房價水平在30000-40000元/平米之間是相對合理和理性的。
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